日当り悲観論と楽観論

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    品質仲介のKさんからのタレコミ資料を見つめて悩んでいると、今度はまた別のライジングサン仲介のAさんから連絡が入りました。

    あちこちの不動産屋から同じ物件情報提供が殺到する

    「ご希望条件の物件が出ました!」というので聞いてみると、まさに今手にしている資料の物件です(笑)。
    品質仲介のKさんによると、まだ他には知られてないような話でしたが、全然漏れ漏れっすw

    Aさんには、「それ、既にほかから既に紹介受けたところです」と言ったのですが、「今からすぐ行くので現地案内させてください」の一点張りなので案内を受けることにしました。また、何か新しい情報が聞けるかもしれませんので、念のため。

    強引

    実はこの場所、以前四季仲介から『建売りか、土地か不明だが近々7〜8区画の分譲の予定がある土地』として、軽く紹介を受けていたところなんです。



    なにげに四季仲介スゲー。と思ったのですが、肝心の物件が出たときに連絡がありません。だめじゃん。忘れられたのだろうか・・・

    以前来たときには、土地の真ん中にでかい鉄塔が立っていたのですが、既に撤去されていました。

    ちょっとずつ建てると公園を作らなくて済む?

    Aさんの説明によると、この分譲は完全に開発逃れとのこと。
    売主が建売り業者だけに、本来全て建売りにしたいのですが、500平米以上の規模で同時に建てようとすると開発許可を受ける必要があります。この場合、公園や緑地の確保など開発の条件があり、事業として成り立たなくなるため、小分けにして分譲する行為を開発逃れというそうです。

    公園

    なので、土地売りで出ている3区画もある意味、言い値で売れればラッキーという考え方で、売れなければすぐに建売にして売ってしまうやり方とのこと。

    検討に値する土地は、実質ひとつだけ

    で、目当ての土地三区画ですが、
    - 2号地は東側の家と3号地の建物で東も南も日当りは絶望的。
    - 3号地は細長すぎる上、南北の家に挟まれ閉塞感がありそうです。南側の建売りの影でこちらも日当り絶望に思えます。
    という感じで、やはり一番いいのは1号地です。
    Aさんも、恐らく土地として売れるのは1号地で、2号地と3号地は売れずに建売りになりそうだと言ってました。

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    根拠なき南側建物と日当たりの予想

    しかし、1号地も北西角地ですので、日当りは3号地の建物に大きく左右されます。

    一番困るのがこのパターン・・・・
    ちなみに、この図の右側が南です。

    7区画土地_日当り悲観

    1号地の南側に3号地の建物がのびて来てしまうと、日当りが絶望的です。
    一応、3号地の建物が西側(下)にのびてきた場合でも玄関ポーチやアプローチを考えると、道路際ぎりぎりまではこないだろうとのこと。かろうじて建物の西側は少し光が当たるかもしれません。


    一方でこうだったらいいなぁというのが、こちら・・・

    7区画土地_日当り楽観

    このパターンなら日当りは良さそうです。
    ただし、南面にリビングの窓を取ったとしたら、3号地の車を眺める感じになりそうではありますが。

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    不動産屋の予想は真に受けて良いのか?

    Aさんによると、3号地が建売りになった場合は、この業者の傾向だと恐らく駐車場は二台確保するはずなので、日当りは大丈夫でしょうと言います。しかし、土地売りで出てしまうとどんな建物が建つかわかりませんので、全く保証はないんですよね。まぁ、大体こういう発言って、割とその場だけの無責任な意見な気がします。

    判断は自分でしないと後悔が残りそうです。。。。

    さらに現地に行ってわかったのですが、1号地の南西の角部分に電柱がありました。
    ちょっと、これは頂けません。しかも、電柱を支える黄色の支線もあって、建物の計画と景観に影響がありそうです。
    これは現地を見てみないとわからない情報なので、すぐに見に来てよかった点です。

    ほんとに土地の角ならいいのですが、若干内側に入っているのも困ったところです。
    1号地の建物の配置計画によっては、南側を小さな庭か駐車場にするはずなのですが、出入りするのにとても邪魔です。

    ただ、電柱は東京電力と相談して移動できる可能性があるらしいです。
    ちなみに、自分の土地に電柱が立っている場合は、多少ですが場所の利用料が支払われるらしい。別に嬉しくないけど(苦笑)



    やっぱり、色々引っかかるところがあり、簡単に決められる土地ではなさそうです。
    一方で、どこかの建築会社に行ったときに言われた話を思い出しました。

    「土地って、大抵60〜70%の満足度で皆さん決められます」



    100%の希望をかなえる土地を希望していると、いつまでも土地が見つからなくなるので、ある程度妥協できる土地が出てくれば決めた方がよいという話でした。

    確かにその通りだと思うのですが、今回の土地が決めるべき物件なのか?
    結論は出ないままAさんには検討しますと告げて家に帰りました。

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